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“3.15”楼市专题报道——回应你的关注,推迟房屋疫情复工停工是不可抗力吗?
  • 2021-03-19 08:08

图为:和悦华锦项目一期周边临时搭建的铁丝围栏

疫情之下,2020年新房“拜年”后,有人乐得视察房子,提新房,有人未能收回房子,仍无固定住处。自2021年初以来,关于新住房项目交付延迟的消息一直在持续。在业主的质疑中,开发商大多以“疫情影响”为由解释工程延期,但业主与开发商的纠纷似乎陷入了僵局。受疫情影响,开发商停工是不可抗力吗?面对开发商因疫情逃避赔偿的现状,业主能否获得索赔?

“交货前”算交货吗

“到目前为止,我们一期工程的近900名业主还没有如期关门。”何玥华锦项目一期业主李明(化名)表示,他于2018年9月购买了该房屋,合同约定开发商应于2020年底交付该房屋,但至今未能交付。

李明口的何玥华锦项目位于北京经济技术开发区。该项目在住建委网站上的备案名称为“华金家园”,开发商为北京博瑞鸿业房地产开发有限公司..

图为:和悦华锦项目在北京市住建委网站上的备案信息

据公开信息,何玥华锦在2019年获得大兴区新的销售桂冠,因为该地区的土地收购和市场销售都在“抢”。但李明等一期业主想不到的是,项目收楼会和销售情况形成鲜明对比。

据李明回忆,一期业主分别于2020年12月23日和12月28日收到两封关于工程交付的通知信。虽然“延迟”一词没有出现在整个文本中,但其中提到的项目进度已经暗示了它将被延迟。

图为:开发商寄送的和悦华锦(华锦佳苑)有关交付情况的告知函

李明和何玥华锦一期其他业主将开发商在2021年1月底通知的收楼行为定义为“预交付”。根据李明的说法,业主在陆续前往小区验房时,发现小区的实际交付情况与之前的销售承诺存在较大差距,进而拒绝接受该房屋。根据一期业主自发整理的《待解决问题清单》,消防、道路、绿化、车库相关整改项目近40项。

包括李明在内的许多业主透露,截至今年3月中旬,除了一些孩子急着上学需要落户的业主外,大部分一期业主坚持不接受自己的房子,并要求开发商按照此前在售楼书中的承诺进行整改。

值得注意的是,疫情过后,延迟分娩现象并不是个案。春运前夕,大兴渤海共有房产瑞福花园业主表示,已接到项目开发商关于因“疫情影响”延期交房的通知;2020年6月至今年3月初,海淀翠湖板块的“三兄弟”,即玉云图、山岛西山书、子君兰苑,均向业主发出延期交房“预告”。

一次停工最多不到三个月

在李明等何玥华锦一期业主中,疫情原因可以理解,但延误时间远远超过政府停工时间,避谈延期付款是站不住脚的。

从住建委和几家房地产企业的反馈来看,虽然北京在2020年末经历了两次疫情,但在年初停工只有一次。据官方披露信息,截至4月21日,北京市在建的2130个规模以上项目已于4月9日全部复工,复工率100%,实现了规模以上项目全面恢复的目标。

“一般是住宅楼封顶,银行批贷,业主还贷。我们11号楼一期的业主早在2019年12月就已经还清贷款了。”李明和业主认为,在2020年疫情前一期封顶已经过去的背景下,尤其是最大高度不超过8层的洋式住宅产品和非高层建筑,一期工程不应该是目前连交付都不达标的进度。

此外,为了证明何玥华锦一期延迟交房的不合理性,业主还列出了比何玥华锦地产晚、隔壁开发建设的金玉金林大厦作为参考:金玉金林大厦比何玥华锦地产晚,在市场上销售,但在交房上比何玥华锦早。

数据显示,金玉金林府地块于2017年10月25日出售,比何玥华锦晚了不到半个月。

不利补充协议

业主表示,何玥华锦项目从2020年底至今已延迟交付两个多月,符合主合同中提到的“逾期60天以上”的赔偿情况。这意味着如果业主不主张解除合同,开发商必须按日向业主支付总房价万分之二的违约金。

图为:业主提供的关于逾期交付责任的合同内容

但一期业主发现,在开发商要求业主签订的补充协议中,逾期交付超过60天的房屋,开发商的总违约金不应超过总房价的1%。如果按照目前的延迟交付天数计算,即使业主获得延迟交付赔偿,也低于主合同约定的赔偿金额。

让业主感到无法接受的是,目前开发商坚持以“疫情不可抗拒”为由,避免谈赔偿。

截至发稿时,记者联系和岳华金尚未收到任何回复。

今日北京商报记者杨璐荣磊

律师意见:

Q1:不可抗力会是延迟交货的原因吗?

答:房屋企业因不可抗力要求延期交房,应提前告知买家。

北京史静律师事务所高级合伙人刘松涛、实习律师张启然认为,不可抗力的构成需要满足不可预见、不可避免、不可克服三个条件。新冠肺炎疫情突然发生,政府出台了疫情防控政策应对疫情蔓延。因此,新冠肺炎疫情的确是不可预见和不可避免的。但能否克服,取决于企业的性质。

房地产开发企业无法通过网上或其他方式继续经营建设,使得构成难以逾越。因此,对于房地产开发企业来说,新冠肺炎疫情的发生属于不可抗力。

但是,房地产企业因不可抗力主张延期交付的,应当将不可抗力、不可抗力的程度和后续措施告知买方,否则不能主张免除不可抗力。

Q2:疫情可能是推迟分娩的原因吗?

答:核心看因果关系是否成立

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭仁认为,开发商能否以疫情为由主张不可抗力,从而规避延迟交付的违约责任,取决于疫情因素与延迟交付之间的因果关系,以及原因的大小。

如果发包人已经履行了其应尽的义务,但疫情防控措施对施工有较大影响,工程延误无法避免,可在及时通知业主后主张不可抗力,并根据疫情因素的影响部分或全部免除逾期赔偿责任。

如果延迟交房是开发商的过错,开发商不应滥用“不可抗力”,以疫情因素为挡箭牌推卸责任。此时不能免除开发商的违约责任,业主仍需支付相应的违约金。

Q3:补充协议与主合同有不符怎么办?

答:以后建立的补充协议为准,前提是不存在欺诈、胁迫行为。

北京史静律师事务所高级合伙人、实习律师刘松涛律师表示:一般来说,补充协议与主合同有不一致的,以后来订立的补充协议为准。由于补充协议是双方协商一致后对主合同所作的变更,除非主合同明确规定变更条款不能变更,否则补充协议应作为双方履行职责的依据。

但前提必须是补充协议由双方协商一致签订,不存在欺诈、胁迫行为,补充协议条款不违反法律强制性规定。另外,开发商通过格式条款免除自己责任的,该条款无效。格式条款的形成还要求提供格式条款的一方向另一方提示或解释。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭仁律师:如果开发商通过补充协议为购房者设定不公平、不合理的交易条件,涉嫌非法售房,将面临限期整改等行政处罚。


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